Kaip bankai vertina būsto paskolos prašymą 2026 metais

Bankas nevertina jūsų kaip žmogaus — jis vertina keturis skaičius ir vieną istoriją. Kai suprantate, kaip tie skaičiai apskaičiuojami, prašymo teikimas nustoja būti loterija. Šiame straipsnyje išskaidome Lietuvos bankų būsto paskolų vertinimo logiką, remdamiesi Lietuvos banko Atsakingojo skolinimo nuostatais ir kasdiene praktika su klientais.

DSTI: pagrindinė riba, kurios negalima peržengti

DSTI (angl. debt service to income) yra visų jūsų mėnesinių kredito įsipareigojimų ir grynųjų pajamų santykis. Lietuvos banko nuostatai numato, kad jis paprastai negali viršyti 40 %, o išimtiniais atvejais bankas gali suteikti iki 60 % DSTI paskolą, tačiau tokių paskolų portfelyje leidžiama tik ribota dalis. Į skaičiavimą įtraukiamos ne tik paskolos, bet ir lizingai, vartojimo kreditai, kredito kortelių limitai (dažnai skaičiuojama 3–5 % nuo limito, net jei jis nenaudojamas) ir alimentai.

Svarbiausia detalė — palūkanų testas. Bankas skaičiuoja įmoką ne su dabartine palūkanų norma, o su padidinta prielaida: prie sutartinės normos pridedami keli procentiniai punktai arba naudojama ne mažesnė kaip 5 % norma. Todėl net kai EURIBOR yra 2,2 %, jūsų pajėgumas vertinamas taip, tarsi mokėtumėte apie 5 %. Tai paaiškina, kodėl bankas siūlo mažesnę sumą, nei rodo interneto skaičiuoklės.

Lentelėje suma apskaičiuota su testine 5,0 % palūkanų norma ir prielaida, kad kitų įsipareigojimų nėra. Kiekvienas 200 eurų mėnesinis vartojimo kreditas arba lizingas sumažina galimą būsto paskolą maždaug 34 tūkst. eurų. Būtent todėl prieš teikiant prašymą verta uždaryti smulkius kreditus ir sumažinti kredito kortelės limitą — tai pigiausias būdas padidinti perkamąją galią.

LTV ir pradinis įnašas

LTV (angl. loan to value) rodo paskolos ir turto vertės santykį. Lietuvoje bendra riba yra 85 %, tai reiškia mažiausiai 15 % pradinį įnašą. Pirmą būstą įsigyjantiems asmenims atskirais atvejais leidžiamas didesnis LTV, tačiau bankai tokias išimtis taiko atsargiai ir dažniausiai reikalauja stipresnio pajamų profilio.

Kritinis niuansas: LTV skaičiuojamas nuo mažesnės iš dviejų reikšmių — sutarties kainos arba nepriklausomo turto vertintojo nustatytos rinkos vertės. Jei perkate butą už 200 tūkst. eurų, o vertintojas nustato 185 tūkst. eurų vertę, bankas finansuos 85 % nuo 185 tūkstančių, tai yra 157 250 eurų. Jūsų įnašas tokiu atveju bus ne 30, o 42 750 eurų. Todėl derybose visada verta klausti, ar objektas neseniai buvo vertintas ir kokia buvo išvada.

Marža: vienintelis dydis, dėl kurio galima derėtis

Palūkanas sudaro EURIBOR ir banko marža. EURIBOR nustato rinka, o marža — banko sprendimas, priklausantis nuo rizikos, paskolos sumos ir jūsų santykio su banku. 2026 metais Lietuvoje būsto paskolų maržos svyruoja maždaug nuo 1,5 % iki 2,4 %. Skirtumas tarp 1,7 % ir 2,2 % 180 tūkst. eurų paskolai per 25 metus yra beveik 13 tūkst. eurų palūkanų.

• Teikite prašymus bent trims bankams tuo pačiu metu — pasiūlymai skiriasi labiau, nei tikitės.
• Didesnis pradinis įnašas (30 % vietoj 15 %) dažnai sumažina maržą 0,1–0,3 procentinio punkto.
• Atlyginimo pervedimas į tą patį banką ir jo draudimo produktai naudojami kaip derybų argumentas.
• Paskolos refinansavimas kitame banke po 2–3 metų yra realus būdas sumažinti maržą, jei rinka pasikeitė.
• Klauskite ne tik maržos, bet ir sutarties keitimo, dalinio grąžinimo bei refinansavimo mokesčių.

Kredito istorija ir pajamų stabilumas

Bankas mato jūsų įsiskolinimus per Lietuvos banko Paskolų rizikos duomenų bazę ir skolų istoriją kredito biuruose. Vėluoti mokėjimai, net už 30 eurų telekomunikacijų sąskaitą, lieka matomi kelerius metus. Vienas vėlavimas prašymo nesugriaus, bet trys per pastaruosius dvejus metus jau reikalauja paaiškinimo.

Pajamų stabilumas vertinamas per 6–12 mėnesių. Neterminuota darbo sutartis su bent 6 mėnesių stažu esamoje darbovietėje yra standartas. Individualią veiklą vykdantiems ar įmonių savininkams reikia bent 12–24 mėnesių veiklos istorijos ir patvirtintų deklaracijų. Premijos ir priedai dažniausiai įskaitomi tik iš dalies — apie 50–70 % vidutinės sumos, jei jos mokamos reguliariai.

Preliminarus banko sprendimas gaunamas per 3–5 darbo dienas ir galioja 30–60 dienų. Turėdami jį, galite derėtis kaip pirkėjas su patvirtintu finansavimu, o tai realiai vertinga: pardavėjas dažnai pasirenka pasiūlymą su banko patvirtinimu net tada, kai jis 2–3 tūkst. eurų mažesnis už alternatyvą be jo.

Dokumentai, kuriuos verta paruošti iš anksto

Bankai prašo panašaus rinkinio, todėl paruošus jį vieną kartą galima teikti prašymus keliose įstaigose per tą pačią savaitę. Standartinis paketas: asmens dokumentas, pastarųjų 6–12 mėnesių sąskaitos išrašas, darbdavio pažyma arba Sodros duomenys apie pajamas, informacija apie esamus įsipareigojimus, duomenys apie pradinio įnašo šaltinį ir perkamo objekto dokumentai — registro išrašas bei kadastrinių matavimų planas.

Individualią veiklą vykdantiems ar įmonių vadovams papildomai reikia metinių pajamų deklaracijų, veiklos pajamų ir išlaidų apskaitos, o įmonės atveju — finansinių ataskaitų. Jei dalis pradinio įnašo yra artimųjų dovana, bankas prašo dovanojimo sutarties arba paaiškinimo apie lėšų kilmę: pinigų atsiradimas sąskaitoje likus savaitei iki sandorio visada sukelia papildomų klausimų, kurių galima išvengti paprasčiausiai suplanavus pavedimą keliais mėnesiais anksčiau.